Crise financière et secteur immobilier au Maroc : Interview de M. Abderrazak Wali-Allah, Directeur Général Adjoint du Groupe Addoha (première partie)/Casablanca: Adame DAHMANI

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La crise financière mondiale récente a eu raison de plusieurs économies mondiales, et plus précisément, le secteur immobilier. A quel point le Groupe Addoha a été affecté par cette crise?Au niveau d’Addoha, nos ventes ont gardé le même volume. Les projets immobiliers récemment lancé à Salé, Tanger, Fès, Casablanca et Marrakech ont connu un succès incomparable. A titre d’indication, le projet « les portes de Salé » a dépassé les 550 apparentements vendues au premier jour de la mise en vente. Ce qui, a notre avis, prouve la bonne forme du marché immobilier Marocain et sa préservation des effets de la crise actuelle.Plusieurs promoteurs immobiliers ont mis l’accent – dans leurs communiqués – sur les effets néfastes de la crise sur leurs intérêts et la rentabilité de leurs projets. Qu’en pensez vous?

Je pense que la généralisation – de ces propos – est inappropriés dans ce contexte.Il faut prendre en considération les capacités productives et commerciales des promoteurs ainsi que les caractéristiques des produits immobiliers.Effectivement, il y a des difficultés dans le secteur immobilier indéniables, mais qui sont liés à la structure du secteur et non à la crise financière actuelle. Ces difficultés ont été toujours présentes dans l’habitat et ce depuis des années, comme la rareté du foncier qui se répercute sur l’offre, l’augmentation du coût de la main d’œuvre et le manque d’information sur les besoins réels du marché pour proposer des produits adaptés.A mon humble avis, et faisant abstraction des difficultés cités, le secteur immobilier au Maroc est en bonne forme, et pour preuve, tous les projets d’habitat économique réalisés à Casablanca ont été commercialisés dans leurs totalité mais sans combler le besoin qui ne cesse de s’accroître.Les difficultés que peut connaître la commercialisation, de certains produits, pourrait être dues aux limites de la politique commerciale adoptée par le promoteur ou à un mauvais couplet ciblage / prix de ses produits.A noter qu’il faut bien différencier l’habitat sociale et le haut standing. A l’opposé de l’habitat sociale, qui enregistre un volume de vente très élevé, le haut standing à des volume de ventes plus lents, ce qui est absolument normal en prenant en considération le prix du produit et le segment ciblé. A titre d’indication, le prix d’une seule Villa peut dépasser 20 appartements d’habitat social. Chacun a donc ses propres caractéristiques, ce qui rend l’interpolation réciproque de la situation de l’un à l’autre incorrecte.

Le ministre de tutelle en personne a confirmé la crise dont vous affirmer l’inexistence! Quel est votre secret?

Compte tenu de ma position et mes responsabilités, j’assure une veille d’information continue sur le secteur immobilier au Maroc. A ma connaissance, il n’y a jamais eu de communiqué ministériel affirmant vos propos. Cela dit, le ministre a confirmé l’existence de difficultés dans, et seulement, certains segments du secteur immobilier (le haut standing plus particulièrement), sans jamais faire allusion à une généralisation quelconque. S’il y a vraiment une crise avec l’ampleur médiatisée, comment expliquez vous le lancement par le ministère la production d’habitats à coût bas (logements à 140.000 Dh) annoncé la semaine dernière?

La crise pour moi c’est de produire des habitations qui n’ont pas d’acheteurs et c’est tout le contraire dans notre secteur. Il suffit à titre d’exemple qu’un promoteur annonce un projet à 200.000 Dh l’appartement pour voir l’engouement qu’il y aura. C’est ce qu’on a vécu au projet « Annahda » à Casablanca où plus de mille appartement ont été vendus en moins d’un mois.

Vous avez tenté de lier la crise – ou difficultés – du secteur immobilier local à sa semblable en Europe ou au États Unis. Personnellement, je n’y vois aucun similitude.

D’une part, les banques en Europe et aux États Unis accordent des prêts en fonction du coût du logement qu’importe le revenu du bénéficiaire et sa capacité d’endettement. Au Maroc c’est différent. Les banques opèrent en fonction du revenu et de la solvabilité du bénéficiaire. Les banques au Maroc sont plus à l’abri en garantissant leurs engagements (prêts) à des personnes solvables à long terme.

D’autre part, l’usage fréquent d’un taux variable en Europe et aux États Unis fini par mettre en difficulté les titulaires des prêts. Au début, on peut bénéficier d’une taux faible ou d’un différé de paiement, mais une fois que les traites augmentent – dû à la montée exponentielle et incontrôlable du taux d’intérêt – il est difficile de maintenir une solvabilité certaine. Les gens préfèrent restituer le bien aux banques que de continuer à se mettre en difficulté. Ces dernières (les banques) se sont retrouvées à gérer une quantité considérable et inattendue de Villas et appartements. Une fois cet état généralisé, le marché a été inondé d’offres ce qui a eu pour conséquence une forte chute des prix (vente à perte) et l’annonce des prémisses d’une crises beaucoup plus générale des institutions financières. Au Maroc, les banques sont plus vigilantes côté taux d’intérêts, ces derniers restant inférieurs à 6% en fixe.

Dernièrement, vos annonces se sont focalisées sur le logement social. Est ce que cela justifie la régression des projets haut standing? Peut-être dû à la crise?

Absolument faux. Le Groupe est fort d’une expérience de plus de 20 ans dans le secteur immobilier et est devenu une référence nationale et internationale.Tous les projets lancés suivent une stratégie préétablie. La commercialisation des projets doit tenir en compte des besoins du marché, du prix du foncier et de la fonction du produit suivant des plans d’aménagement auxquels ont se doit de rester fidèle. La diversification de nos produits affirment les choix du Groupe initiaux dont la proposition d’une offre adaptée aux besoins des tous les segments sociaux en locale et en régionale. Dans cette optique, le groupe a connu dernièrement une activité riche en produisant plusieurs projets de logement haut standing, intermédiaire et social.La réponse correcte à votre question est que le Groupe Addoha a lancé des projets haut et très haut standing tout en gardant la constance de nos projets économiques. Nos derniers 10 projets prestigieux ont connu un succès indéniable, j’en cite : « Riyad Al Andalus » à Rabat, « Plage des Nations » à Boukendil – Kénitra, « Golf City » à Marrakech et « Bouskoura » à Casablanca, qui sont venus compléter les projets encours et futures de logement économique dans la plus part des grandes villes du royaume.Nous avons remarqué au cours du développement de ces projets que la commercialisation c’est généralement déroulée dans de bonnes conditions dépassant même nos estimations et pour le haut standing et pour le logement économique.La clientèle touchée – théoriquement – par la crise financière (mondiale) est « les étrangers ». Ce segment ne constitue que 5% de ce que le Groupe commercialise en terme de logement haut standing.L’importance qu’on accorde pour le logement économique est pratiquement la même accordée pour les autres types de logements. Le tout suit une stratégie commerciale préétablie et fonction de la disponibilité du foncier et rien d’autre.

Est ce que le Groupe a prévu des mesures de sécurité au cas ou les conséquences de la crise touchaient le secteur?

Effectivement, nos affirmations que la crise n’existe pas pour le moment ne veut pas dire qu’on attend son apparition passivement. Addoha est un Groupe d’institutions spécialisé dans le secteur immobilier depuis sa création. Notre expertise dans le domaine nous a mis en position de leader national et dans le secteur et dans la stratégie globale de logement. Notre professionnalisme nous oblige à être en réflexion permanente pour développer notre production, gagner plus de parts de marché, attirer de nouveaux clients, adapter et diversifier nos produits pour tous les segments sociaux d’une part et de faire le nécessaire pour contrôler les aléas du marché et anticiper toute crise probable d’une autre part.Ces mesures rentrent dans nos fonctions et non liés à une situation particulière.

La valeur du foncier dans notre pays est restée élevée tandis qu’elle est sujette à une régression dans d’autres pays (Espagne, États Unis), c’est dû à quoi à votre avis?

Tout simplement parce qu’on n’a pas été sujet à la crise financière. L’activité immobilière au Maroc est à son apogée et il n’y a actuellement aucun facteur pour que les prix régressent. A titre d’exemple, la rareté du foncier, surtout dans les grandes villes comme Casablanca, a fait que ça atteigne des prix records (comme le stipule l’une des lois fondamentales de l’économie : « si la demande augmente et l’offre baisse, le prix augmente en conséquence »). Cette hausse des prix mène à penser que la demande n’est pas encore satisfaite, et c’est le cas actuellement au Maroc.L’intervention de l’État est devenu nécessaire pour régulariser le marché et mettre un terme aux pratiques et dépassements. De même mettre à disposition les terrains publics pour les promoteurs à des prix préférentiels en fonction de cahiers de charges qui prend en considération et les capacités financières du citoyen et les intérêts du promoteur pour garantir la stabilité du marché foncier.

Plusieurs promoteurs ont parlé d’une crise de commercialisation de leurs produits lors de conférences de presse. Qu’en pensez vous ?

Je parle en prenant appui sur les données disponibles au niveau du Groupe Addoha. Cela dit, les affirmation des sociétés que vous avez cité ne font que confirmer ce que j’ai précédemment dit et non le contraire…

Expliquez d’avantage ?

Premièrement, le succès réalisé par Addoha est bâti sur le logement social qui constitue 90% de l’activité générale du Groupe. Comme je l’ai précédemment expliqué, ce segment ne connaît aucune crise, au contraire même, il y a toujours un manque considérable.Deuxièmement, le Groupe a bien étudié et planifié tous les projets de logement haut standing qu’on a entrepris et réalisé. C’est ce qui a rendu tous nos projets de vrais succès à leur commercialisation, comme le projet « Bouskoura » proposant des espaces verts rares à trouver sur Casablanca, ou encore « Riyad Al Andalus » à Rabat qui s’est parfaitement incrusté dans la ville donnant accès à toutes ses attractions.Les intentions de ces sociétés, selon leurs communiqués, à adopter des projets de logement social et intermédiaire ne confirme que la rentabilité de ses segments qui on fait et feront toujours le focus de l’activité du Groupe Addoha.Comment peut on prétendre qu’il y a une crise d’habitat social alors que tout le monde veut y investir?Pour finir, je tiens à souligner que la plus part des promoteurs ont mis l’activité immobilière comme extension et / ou complément de leurs cœurs de métier. Contrairement au Groupe Addoha qui en fait sont unique activité, qui par ailleurs nous profite par le cumul d’expérience et d’expertise dans l’immobilier ce qui fait de nous le référentiel et l’exemple à suivre du domaine.

A quoi reliez vous la disparition des offres de logement social dans certaines ville, comme Casablanca? N’est ce pas la preuve de l’existence d’une crise?

Absolument pas. Une situation de crise, comme je l’ai précédemment expliqué, pourrait être d’actualité si l’on bâtissait des immeubles sans trouver d’acheteurs. Ces conditions ne sont pas rempli actuellement.Il suffit de se référer aux statistiques qui révèlent qu’il y a plus de 48.000 prêts d’une valeur de 7 milliards de dirhams accordés dans le cadre du crédit « FOGARIM » pour financier l’habitat aux personnes à revenus limités, ce qui confirme l’engouement sur ce produit.C’est vrai que l’on remarque une régression de ce genre d’habitat dans les grandes villes comme Casablanca. Cette régression n’est pas due à la baisse de la demande, mais plutôt à la montée exponentielle du foncier dans cette ville en particulier. Ce qui a eu pour conséquence la diminution des offres à 200.000 dh financés par le crédit « FOGARIM ».Que ce soit au niveau du Groupe Addoha, de la fédération ou encore du ministère, nous tentons de trouver la formule adéquate pour pousser et motiver l’adoption de l’habitat sociale qui a prouvé son succès que ce soit pour le promoteur, pour le citoyen, adapté à ses moyens, et pour l’État, qui a pu réduire considérablement les bidon-villes et trouver une solution à la crise d’habitat surtout pour les gens à revenus limités. Comme vous avez du apprendre, l’État a décidé récemment de mobiliser le foncier public et je suis particulièrement confident que cette décision va atténuer la crise immobilière et permettre au citoyen de garder et maîtriser son pouvoir d’achat.

Interview de M. Abderrazak Wali-Allah, Directeur Général Adjoint du Groupe Addoha (première partie)
Interview de M. Abderrazak Wali-Allah, Directeur Général Adjoint du Groupe Addoha (première partie)

doha oujda

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التعليقات3 تعليقات

  • fatima

    احسنت قولا يا مهدي well done merci je suis tout a fait d’accord avec vous

  • الحر

    إعلموا أنهم من فصيلة الكلاب

  • mehdi

    HEUUUUUUUUUUU

    Je suis désolé, mais M Walli Allah, mais là vous racontez n’importe quoi! (les banques en Europe et aux États Unis accordent des prêts en fonction du coût du logement qu’importe le revenu du bénéficiaire et sa capacité d’endettement.)

    J’ai vécu pendant 20 ans aux Etats Unis, j’ai fait mon BBA et MBA en finance et j’ai travaillé dans le secteur financier pendant 12 ans et ce que vous racontez là, est absolument faux, premièrement il n’y a pas, ou très rarement les financements à 100%, le plus courant c’est 75%, deuxièmement le prêt ne doit pas en général dépasser 4 fois ton revenu brut. Il ne faut pas prendre les occidentaux pour des cons non plus!!!

    Combien représente le montant du prêt au Maroc par rapport au revenu brut du ménage?

    Si je prends l’exemple de l’habitat social a 250 000DH pour un citoyen qui gagne 2000 a 3000 DH par mois (24000 à 36000 par an) on parle de 7 a 10 fois le revenu annuel. sans parler des miettes qui restent pour vivre et manger. Bien venu la cohérence!

    La crise que le Maroc va vivre est semblable à celle que les occidentaux ont vécu dans les années 80! Aussi dites vous une chose, ON EST RIEN SANS L’APPORT DES OCCIDENTAUX, s’ils sont en crise, on le sera aussi!
    Faites un peu vos devoirs.
    Je ferais un méga party lorsque l’immobilier va péter au Maroc!!